Přeskočit na hlavní obsah

Vlastníte nemovitost ve špatném technickém stavu?

Jaké jsou povinnosti řádného vlastníka nemovitosti?

Základní shrnutí:

1.

Mít stavbu zapsanou v katastru nemovitostí.

2.

Mít energetický štítek nemovitosti.

3.

Pravidelná údržba / revize / prohlídky – po celou dobu životnosti udržovat nemovitost v dobrém technickém stavu.

4.

Vlastnit kolaudační rozhodnutí.

5.

Vlastnit ověřenou dokumentaci skutečného provedení stavby.

6.

Ohlašovat závady na nemovitosti stavebnímu odboru.

7.

Uposlechnout nařízení oprav, či odstranění stavby, či strpět odstranění stavby při nebezpečí z prodlení.

8.

Zajistit prostor proti vstupu nepovolaným osobám.

Jako řádný vlastník nemovitosti máte celou řadu zákonných povinností:

Mezi ty základní patří povinnost udržovat nemovitost v dobrém technickém stavu po celou dobu životnosti stavby § 3 odst. 4 stavebního zákona (pravidelné rekonstrukce), dále pak provádět běžnou údržbu (padající sníh, čistění okapů, rampouchy a běžná údržba).

Dále jsou to pravidelné revize a prohlídky technických zařízení jako jsou (elektroinstalace, hromosvod, hasící přístroje, hydranty, EPS, SHZ, výtahy, domovní rozvody plynu včetně spotřebičů, provozní revize, plynové kotelny, spalinové cesty, tlakové zařízení např. expanzní nádoby a ohřívače TUV)

Pozor některé druhy udržovacích prací podléhají ohlašovací povinnosti stavebnímu odboru.

Vlastník stavby musí stavebnímu úřadu hlásit závady na stavbě

Vlastníkovi stavby je uložena tzv. informační povinnost, tj. neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují životy či zdraví osob nebo jejich zvířat.
 

Vlastník stavby musí umožnit provedení kontrolní prohlídky stavby

Povinnost umožnit provedení kontrolní prohlídky stavby a účastnit se jí je další povinností vlastníka stavby. Ten je v prvé řadě zavázán se kontrolní prohlídky zúčastnit. Výjimkou je situace, kdy mu v tom brání vážné důvody. Pak je vlastník stavby povinen předložit stavebnímu úřadu náležitou omluvu. Omluva osobní nepřítomnosti však vlastníka stavby nezbavuje povinnosti kontrolní prohlídku umožnit, tj. učinit takové kroky, aby oprávněné úřední osoby – pověření pracovníci stavebního úřadu mohli kontrolní prohlídku stavby vykonat. Vlastník stavby např. udělí plnou moc jiné osobě, která jej při kontrolní prohlídce zastoupí.

§ 139 Údržba stavby (1) Není-li stavba řádně udržována a její vlastník neuposlechne výzvy stavebního úřadu k provedení udržovacích prací, stavební úřad mu nařídí zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.
 

Vlastník stavby je povinen po celou dobu životnosti stavby uchovávat dokumentaci stavby

Podle § 125 odst. 1 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Stejná povinnost je zakotvena i v § 154 odst. 1 písm. e) tohoto zákona, podle níž je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby nejen dokumentaci jejího skutečného provedení, ale též rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby, které svědčí o legálnosti stavby.

Dokumentace stavby se musí předávat při prodeji

Pokud by se dokumentace stavby nedochovala, je vlastník stavby povinen zajistit vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby, na něhož tak přechází povinnost uchovat dokumentaci stavby a všechny související doklady.

Pokud vlastník stavby její dokumentaci řádně neuchová a nezajistí vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby, je stavební úřad oprávněn mu nařídit, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby a ve stanovené lhůtě ji předložil stavebnímu úřadu pro ověření.
 

Uchování stavebního deníku deset let od kolaudace či dokončení stavby

Při provádění stavby vyžadující stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu musí být veden stavební deník, do něhož se pravidelně zaznamenávají údaje týkající se provádění stavby; u ohlašovaných staveb uvedených v § 104 odst. 1 písm. e) až k) postačí jednoduchý záznam o stavbě (§ 157 odst. 1 stavebního zákona).

Po dokončení stavby předá její zhotovitel originál stavebního deníku stavebníkovi, který je, jakožto vlastník stavby, povinen tento originál stavebního deníku uchovat po dobu deseti let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, jestliže se kolaudační souhlas nevyžaduje.

Dále je vlastník nemovitosti povinný pořídit v souladu se zákonem 460/2000 Sb. Průkaz energetické náročnosti stavby a jeho aktualizaci každých 10 let.

§ 139 Údržba stavby (1) Není-li stavba řádně udržována a její vlastník neuposlechne výzvy stavebního úřadu k provedení udržovacích prací, stavební úřad mu nařídí zjednání nápravy.

Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.

Jaká jsou rizika v případě, že vlastníte nemovitost ve špatném technickém stavu?

  1. Riziko z držení nemovitosti ve špatném technickém stavu se stává nebezpečnou záležitostí, neboť takovou nemovitost nejen, že nepojistíte či pojistíte s výlukami proti poškození živly apod. Každopádně u poškozených nemovitostí nelze sjednat pojistku ze zodpovědnosti s držení nemovitosti (ze střechy spadne křídlice a někoho zraní či poškodí majetek, doživotní náklady na léčbu budete hradit vy).

  2. Rizika sankcí ze strany správních orgánů, zde se většinou sankce liší zda nemovitost vlastníte jako právnická či fyzická osoba. Obecně se dá říct, že běžně uplatňované pokuty se nachází u fyzických osob v řádech desítek tis. U opakovaných prohřešků v řádech sta tisíců a právnických osob.

  3. Rizika spojená s prodejem nemovitosti ve špatném technickém stavu.

  • U chátrající nemovitosti jste povinni  ze zákona zabránit vstupu nepovolaným osobám v opačném případě vám hrozí pokuty a trestní stíhání za náhradu škody pokud se taková osoba na místě zraní. 
  • Každý vlastník nemovitosti zodpovídá za stav nemovitosti a je povinen zajistit, aby nepoškozoval práva jiných osob nebo jiný zákonem chráněný obecný zájem
  • Odpovědni jste dokonce za to, když necháte pozemek zarůst škodlivými rostlinami, které se rozšíří na okolní pozemky. Tak to stanoví zákon o ochraně zemědělského půdního fondu.
  • U nedokončených / rozestavěných staveb platí pro jejich zabezpečení přesně daná kritéria stanovená zákonem včetně výšky provizorního 1,8, oplocení  a dalších podmínek stanovených ve 591/2006Sb
  • V případě že nepovolaná osoba  způsobí  požár a ten poškodí majetek či zdraví někoho dalšího, následuje vyšetřování, zda vlastník nezanedbal své zákonné povinnosti a zda nenese za požár trestněprávní a občanskoprávní odpovědnost. 
  • Vznikla ve vaší nemovitosti či pozemku černá skládka? 
    Zde ve většině případů ponesete náklady na odstranění skládky jako vlastník nemovitosti. Tuto problematiku řeší celá řada zákonů ( stavební  zákon, zákon o obcích, zákon o ochraně živ prostředí, zákon o vodách)  v případě že takovou skládku neodstraníte musíte počítat s vysokými pokutami a v některých případech se můžete dočkat až trestního stíhání .