Přeskočit na hlavní obsah

Ochrana před skrytými vadami

Při prodeji starší nemovitosti by měl prodávající počítat s tím, že kupujícímu odpovídá za faktické vady nemovitosti. Převodem vlastnického práva a úhradou kupní ceny tak nemusí být celý proces převodu nemovitosti pro prodávajícího ukončen, ale kupující se může i zpětně domáhat po prodávajícím svých nároků z odpovědnosti za vady.

Vady dělíme
na viditelné a skryté

Vady viditelné nejsou problém, protože kupující s nimi byl seznámen a nelze je tedy později reklamovat, (až na výjimku, kdy prodávající prohlásil, že je nemovitost bez závad). 

U vad skrytých de facto neexistuje právní ochrana jak takové pozdější reklamaci předcházet.

Dříve používané formulace, že nemovitost se: „prodává tak, jak stojí a leží či dle nového občanského zákoníku, že: „nemovitost se prodává úhrnkem“, tak tyto formulace ztratily veškerou účinnost díky novým judikátům, které soudy vydaly v rámci ochrany kupujícího, kde znemožnili dopředu se vdát práva budoucích reklamací. 

Co hrozí prodávajícímu?

Tím pádem prodávajícímu hrozí, že v pětileté lhůtě najde nový majitel skrytou vadu a bude nárokovat slevu z kupní ceny nemovitosti. Nebo si najme firmu specializující se na hledání skrytých vad a ta za pomocí odborníku z oblasti stavebnictví najde celou řadu skrytých vad, které jsou na první pohled běžnému laikovy těžko odhalitelné.

Mezi typické příklady patří: hygienicky závadná škvára sloužící jako protipožární zásyp ve stropech (do nedávné doby běžně užívaný materiál), dále netěsnící spoje kameninové kanalizace, které netěsnily ani v době jejího vzniku či náhodně vybrána sonda prokazující nahnilé trámy ve stropní konstrukci půdy – kde stropním trámům a to v těsné blízkosti komína, díky zahánění deště přes oplechování vykazují poškození, či špatně provedená hydro-izolace spodní stavby (dříve vůbec neexistující). 

Na základě takového souboru vad si může vlastník nemovitosti pronajmout jinou nemovitost a do doby provedení oprav může vymáhat po vás nejen náklady na sanace a opravy, ale i škody vedlejší jako je zaplacení nájmů náhradního bydlení. Běžně tyto reklamace dosahují milionových částek.
Proto doporučujeme všem, kteří prodávají nemovitost, aby v maximální míře věnovali pozornost této problematice a snažili se co možná nejvíce o snížení těchto rizik. 

Jaké jsou možnosti snížení rizika reklamace skrytých vad?

1.

Klientům doporučujeme vybavit nemovitost posudkem technického stavu, provést maximální možný počet sond, vybavit nemovitost co možná nejpodrobnější technickou zprávou, zohlednit statický stav budovy, zavlhání. Dále prověřit stav: hydroizolací, elektroinstalace, vody, plynu, kanalizace a případně zpracovat defektoskopické vyjádření. 

2.

U takto vybavené nemovitosti se značně sníží manipulační prostor pro následné reklamace, neboť z případně existujících skrytých vad uděláme vady viditelné protokolárně spojené s kupní smlouvou bez možnosti následných reklamací. 

3.

Další postup, jak snížit riziko reklamací sdělujeme klientům dle konkrétních případů a považujeme je za firemní know how.